リノヤ｜不動産投資物件仲介＋自社施工リノベーション

リノベーション投資サービス

投資検討エリアの不動産会社全社にローラー営業をかけて公開前物件を探し出します

ローラー・投資物件仲介

管理や外観や内装に問題がある物件を当社にてリノベーションを実施して利回りを高めます

利回り向上・自社施工リノベ

リノベーション完了後の物件のリーシング営業を物件近隣の全ての不動産会社に実施します

エリア集中・リーシング

自社対応の物件管理と自社施工の原状回復工事で無駄な経費を削減し、利回りに貢献します

利回り向上・卸値原状回復

CASE

リノベーション投資事例

最近のリノベーション投資案件や当社に持ち込まれる様々な不動産投資家様や不動産会社様からの情報を集約して、最新のケーススタディとしてご紹介します。鮮度の高い情報をご提供する事で今後の不動産投資に役立てて頂けます。聞いただけの話ではなく、当社が実際に施工したリノベーション投資案件を中心にご紹介していますので、手触り感のあるリアルな情報が満載です。

古い外観の一棟収益は外壁塗装で想像以上に新しく生まれ変わります。

築古＋外壁塗装戦略

エントランスの改修は低予算にも関わらず印象アップにつなげやすいポイントです。

管理改善＋エントランス戦略

1Rリノベは絞る所はしっかり絞って何を捨てるかを明確にする事が重要です。

1R+低コストリノベ戦略

長期的な少子化により23区に人口が集中し続ける仮説をご提案しています。

23区一棟収益特化戦略

3点ユニットバスのトイレ浴室分離工事以外の選択肢をデータを基に検討します。

3点ユニット問題解決

新設コストを最小限に抑制させる妥協案を提案します。

オートロック問題解決

家具付き物件を作るなら見栄えも重視してホームステージングまでやってしまいます。

家具付きステージング

キッチンを対面にするなど、ファミリー物件ならではの将来的需要にも耐えるリノベです。

ファミリー物件のリノベ

洗濯機置き場が室内に無い場合の解決策のパターンを考えます。

洗濯機置き場問題の解決

内見時の使用禁止箇所のラミネート材もデザインを工夫する事ですっきり見せます。

使用禁止もデザインする

クローゼットや下駄箱等の当たり前にある扉もデザイン力でカットします。

扉はコストカット対象

ベランダも部屋の一部として取り込む事で狭い部屋を広く見せる効果を出します。

ベランダ有効活用戦略

STRATEGY

投資物件探し

自分が投資したいエリアに物件があるか否かは、そのエリアの不動産会社に聞くのが一番早いです。ですが、不動産会社は飛び込みで訪問できる路面店だけとは限りません。ビルの空中階やマンションを事務所にしているような不動産会社も多くあります。全ての不動産会社に自分で訪問して物件を探すのは一般の不動産投資家の方には困難です。そこで、当社が不動産会社としてリフォーム会社として、不動産投資家様の代わりに希望エリアの全ての不動産会社に連絡を取り物件情報を収集してご紹介します。

23区内の鉄道沿線をターゲットに絞り、沿線全ての不動産会社に紹できる物件が無いかヒアリングを実施します。

希望沿線ローラー作戦

23区内の特定地域をターゲットに絞り、半径5キロ以内の全ての不動産会社に紹できる物件が無いかヒアリングを実施します。

希望地域ローラー作戦

予算と世帯数を基にターゲットとなるエリア選定を行い、半径5キロ以内の全ての不動産会社に紹できる物件が無いかヒアリングを実施します。

一棟収益ローラー作戦

予算とターゲットとなるエリア選定、訳あり物件の改修方針を決め、半径5キロ以内の全ての不動産会社に紹できる物件が無いかヒアリングを実施します。

訳アリ物件ローラー作戦

BANK

金融機関情報

不動産投資に適した金融機関は国の政策や金融機関の経営状況により、トレンドが目まぐるしく変わります。金融機関ごとの最新の情報や当社の最新の御取引実績を基に最も新しい金融機関の情報を提供します。不動産投資は物件探しと同じくらいに金融機関探しが重要になります。新しい情報を絶えず仕入れる姿勢は地域の不動産会社からの物件情報における連携だけではなく、不動産投資商品を扱う金融機関との連携も重要だと考えています。

区分用の不動産投資ローン全体における最新情報をお伝えします。

不動産投資ローンの現状

23区内の特定地名をターゲットに絞り、半径5キロ以内の全ての不動産会社に紹できる物件が無いかヒアリングを実施します。

アパートローンの現状

東京都全域で利用可。フルローンが受けられる可能性の高い金融機関です。

静岡銀行最新情報

オリックス銀行最新情報

日本全国対応です。セゾンファンデックスが保証している不動産担保型の商品です。借入額が希望に満たない場合は、無担保ローンで融資するケースもあります。

滋賀銀行最新情報

都内各支店1時間以内の物件であれば可。年収500万円から相談可能なため、他行で年収規準に届かない方でも相談が可能です。

徳島大正銀行最新情報

ノンバンクですが、銀行では取り扱いが難しい違法建築物件でも融資が受けられる可能性があります。

三井住友トラストL&F

物件購入時のローンと併せてリノベーションを検討するにあたり必要となるリフォームローンに関して調べました。

リフォームローン商品

MONEY

助成金・補助金情報

不動産投資において必要となるリフォーム工事において自治体や省庁が補助金や助成金を出しています。注意が必要なのは期限や予算が決まっている点と、先に申請をして予算を獲得しなければならない点です。また、全ての工事を終えて支払いを終えた後にその証明を持って、ようやく給付されるケースがほとんどになります。そのため、キャッシュフローとしては先に持ち出しが発生する点に注意が必要です。助成金や補助金ありきで考えるのではなく、あくまで補助的な位置づけで考える事が重要です。

助成金・補助金の大前提は二つです。一つは先に申請が必要な点です。もう一つは後から支払われる点です。

助成金・補助金の大前提

2024年も継続が検討されている事業です。窓や宅配ボックス、給湯器等が対象になります。

住宅省エネキャンペーン

住宅セーフティネット制度の専用住宅としての登録を前提とした改修や設備導入費用に対し補助を行います。

東京ささエール住宅貸主応援

子育てに適した優良な集合住宅を認定し、新築・改修費用の一部を助成する制度です。

東京こどもすくすく住宅認定

RECEIPE

リノベーション

最初から高利回りの物件はほとんど市場に出回りません。仮に出てきたとしても不動産会社が自ら所有してしまいます。そこで当社は不動産投資家様向けのリノベーションを専門に10年以上実施してきた経験を活かして、いわゆるボロ物件や、築古物件等の訳アリ物件をリノベーションにより再生させる事で高利回り物件を作り出すお手伝いをします。リノベーション工事を提供している不動産会社は多くありますが、自社でリフォームを施工できる会社は限られます。中でも当社は不動産会社向けにも投資物件のリノベーションサービスを提供しているプロ集団です。

外壁工事を実施する事で、外観の印象は大幅に変わります。塗装後のイメージができるか否かで良い物件を取り逃すこともあります。

外壁リノベの力を知っておく

専有部が古いマンションは極端な話、リノベーションで新築同様になります。コンクリートの箱の中に新築部屋を作るのと同じだからです。

室内リノベの力を知っておく

リノベーション工事に関わる場所別の予算感を知っておきます。そうする事で投資の意思決定の際に迷わずに済みます。

予算の目安を知っておく

一日も早く物件をリニューアルしたいもの。ですが、完成までの工程を知っておかないとトラブルになります。

リノベ工程を知っておく

キッチンやユニットバス等の住宅設備のグレードを把握しておくことで無駄なコストをかけずにリノベーションを実行できます。

水回り住設を知っておく

フローリングや建具のグレードを知っておくことで無駄なコストを掛けずにリノベーションを実施する事ができます。

床・建具を知っておく

屋根や屋上の防水工事に関して知っておく事で物件購入時の雨漏りリスクを的確に判断する事ができます。

防水を知っておく

リノベ―ションにいくらかけるかはいつまでその物件を持っているかによりかけるコストが変わってきます。

出口戦略を立てておく

新築ではもはや常識ですが、量産クロスの中でライトグレーのクロスが汚れも目立たず、且つ物件に高級感が出るのでおすすめです。

ライトグレークロスのコスパ

クッションフロアではなくフロアタイルでの張替えをおすすめしています。耐久性が高く退去都度に張り替える必要がないためです。

フロアタイルのコスパ

ポジショントークではなく、本当にお勧めしない理由が複数あります。コストの面でも実はあまりお得になる事はありません。

施主支給はおすすめしない

ポジショントークではなく、本当にお勧めしない理由が複数あります。特に23区内の物件では賃借人の目が肥えていますので、特にNGです。

DIY施工はおすすめない

METHOD

空き室対策

当社ではサブリースは不動産投資家様の長期的なメリットにならないと考えており実施していません。その代わり、当社にて仲介及びリノベーションを実施した投資家様の物件に関しては責任を持ってリーシング活動を積極的に実施します。リーシングとは賃貸物件の仲介をしてくれる駅前の不動産会社に物件資料等を持参して営業活動を行う事です。積極的な不動産投資家様は自分で実施されている方もいますが、全ての不動産会社を訪問するのは非常に負担がかかります。そこで当社がリーシング活動を代行する事で空室期間を短縮化させます。

3点ユニットバスや洗濯機置き場が無い部屋等の致命的な課題の解決策を決めておきます。

水回りの弱点を解決

オートロックやモニターホンが無い物件においては最低限の防犯対策を進める事が決め手になります。

防犯の弱点を解決

仲介店舗にて案内がしやすいように写真や説明を精緻に加えたチラシに変更をします。

チラシデザインを変える

地域の駅前不動産店舗への積極的な営業活動を実施し、仲介案内率を高めます。

地元仲介店への積極営業

地元企業の社宅や、新たな大型都市開発が始まる場合は建設会社の事務所としての需要もあります。

法人需要も狙う

サブリースは中長期的にオーナーの利益を奪います。サブリースで保証するよりも実際に空き室を埋める活動をするのが本来の不動産投資と考えています。

サブリースをしない理由

安全対策や最悪のリスクコントロールができると敬遠してきた外国人や高齢者は非常に安定した賃借人になります。

外国人需要と高齢者需要

オーナーが積極的に入居者とコミュニケーションを取ろうとするのは逆効果です。自分が借主の立場で考えると気にしたくない存在です。

大家さんの気配を消す

LOW COST

管理・原状回復ノウハウ

不動産投資の利回りは物件を購入する費用や、リノベーションを実施した工事代だけではなく、日常の管理費用や原状回復のコストも影響してきます。当社では投資家様の長期的な利回りの低下を及ぼす管理費や原状回復費用の低減に努めます。管理費自体が利回りに影響を及ぼすというよりも杜撰な管理による故障や、故障発生時の工事の手配費用の高騰により利回りに影響を及ぼす事が多いです。これは原状回復の費用にも言える事です。そこで当社は自社でリフォームの施工を実施している強みを生かして、外注業者に工事を丸投げをしない管理体制を敷いています。それにより、いわゆる不動産業界では不動産会社を通さない「原価」と言われる卸値での管理や原状回復工事を提供します。

日常管理において抜けが発生しやすいポイントを物件特性に合わせてチェックリストを作成します。

管理の抜けどころを潰す

クレームのパターンは騒音やゴミ問題等、定型的なパターンは決まっています。それぞれに対して対応策を事前に決めておきます。

クレームの種類を把握する

契約時や更新時に敷金精算に際して決めごとに署名をさせます。その書類を持参のうえ退去立ち合いの清算を行います。

敷金精算でもめないコツ

原状回復工事も自社施工にする事で中間コストが省略され、利回りの毀損を最小限に抑制させます。また、工期も最小工期で進めます。

原状回復は卸値で施工

クレームや原状回復工事等、利回りに影響する要素のある問題点は最短で解決を図ります。

スピード対応を必須にする

建物の修繕や、入居者とのもめごと等、事前に発生パターンを決め、それにかかる費用額と負担者を明確に決めておきます。

トラブル費用を決めておく

更新に際して引っ越しを検討する人が多いため、特に優良入居者に関しては早めに特典等で更新継続を求めるプランを提示します。

更新時期に注意する

長期の建物劣化に際してはやめの修繕を施す事で大きな損失の発生を未然に防ぎます。

修繕計画を立てておく

STUDY

不動産投資の基本

不動産投資を始めて行う方から、何棟も所有されているプロ投資家の方、あるいは同業の不動産会社の方まで幅広く役に立つ不動産投資関連の情報をご提供します。特にリノベーションに関する情報はあまり表に出てこない情報のためご自分で工務店に交渉して工事を進める事を検討されている投資家の方にも役に立つ情報です。また、科学的にデータを基に不動産投資を検討していきたいと考えている方にも有益な情報を御用意しています。