賃貸管理

当社ではサブリースは不動産投資家様の長期的なメリットにならないと考えており実施していません。その代わり、当社にて仲介及びリノベーションを実施した投資家様の物件に関しては責任を持ってリーシング活動を積極的に実施します。リーシングとは賃貸物件の仲介をしてくれる駅前の不動産会社に物件資料等を持参して営業活動を行う事です。積極的な不動産投資家様は自分で実施されている方もいますが、全ての不動産会社を訪問するのは非常に負担がかかります。そこで当社がリーシング活動を代行する事で空室期間を短縮化させます。

3点ユニットバスや洗濯機置き場が無い部屋等の致命的な課題の解決策を決めておきます。

水回りの弱点を解決

オートロックやモニターホンが無い物件においては最低限の防犯対策を進める事が決め手になります。

防犯の弱点を解決

仲介店舗にて案内がしやすいように写真や説明を精緻に加えたチラシに変更をします。

チラシデザインを変える

地域の駅前不動産店舗への積極的な営業活動を実施し、仲介案内率を高めます。

地元仲介店への積極営業

地元企業の社宅や、新たな大型都市開発が始まる場合は建設会社の事務所としての需要もあります。

法人需要も狙う

サブリースは中長期的にオーナーの利益を奪います。サブリースで保証するよりも実際に空き室を埋める活動をするのが本来の不動産投資と考えています。

サブリースをしない理由

安全対策や最悪のリスクコントロールができると敬遠してきた外国人や高齢者は非常に安定した賃借人になります。

外国人需要と高齢者需要

オーナーが積極的に入居者とコミュニケーションを取ろうとするのは逆効果です。自分が借主の立場で考えると気にしたくない存在です。

大家さんの気配を消す

不動産投資の利回りは物件を購入する費用や、リノベーションを実施した工事代だけではなく、日常の管理費用や原状回復のコストも影響してきます。当社では投資家様の長期的な利回りの低下を及ぼす管理費や原状回復費用の低減に努めます。管理費自体が利回りに影響を及ぼすというよりも杜撰な管理による故障や、故障発生時の工事の手配費用の高騰により利回りに影響を及ぼす事が多いです。これは原状回復の費用にも言える事です。そこで当社は自社でリフォームの施工を実施している強みを生かして、外注業者に工事を丸投げをしない管理体制を敷いています。それにより、いわゆる不動産業界では不動産会社を通さない「原価」と言われる卸値での管理や原状回復工事を提供します。

日常管理において抜けが発生しやすいポイントを物件特性に合わせてチェックリストを作成します。

管理の抜けどころを潰す

クレームのパターンは騒音やゴミ問題等、定型的なパターンは決まっています。それぞれに対して対応策を事前に決めておきます。

クレームの種類を把握する

契約時や更新時に敷金精算に際して決めごとに署名をさせます。その書類を持参のうえ退去立ち合いの清算を行います。

敷金精算でもめないコツ

原状回復工事も自社施工にする事で中間コストが省略され、利回りの毀損を最小限に抑制させます。また、工期も最小工期で進めます。

原状回復は卸値で施工

クレームや原状回復工事等、利回りに影響する要素のある問題点は最短で解決を図ります。

スピード対応を必須にする

建物の修繕や、入居者とのもめごと等、事前に発生パターンを決め、それにかかる費用額と負担者を明確に決めておきます。

トラブル費用を決めておく

更新に際して引っ越しを検討する人が多いため、特に優良入居者に関しては早めに特典等で更新継続を求めるプランを提示します。

更新時期に注意する

長期の建物劣化に際してはやめの修繕を施す事で大きな損失の発生を未然に防ぎます。

修繕計画を立てておく