2023.11.25

変わった間取りとクロスの色

renoya@

物価高と不動産投資

この記事の初稿を書いている時点の2023年11月25日のニュースで、「家庭で消費するモノやサービスの値動きをみる10月の全国の消費者物価指数は去年より2.9%上昇」とあり、前年よりも2.9％も物価が上がるってまだまだインフレ傾向が続く印象です。

当然、不動産の世界も割を食っていて、新築物件に関しては材料高で採算が合わなくなってきてます。新築マンションも同様の傾向があります。そうなるとプロの不動産屋さんは中古物件をリノベーションするビジネスに進出してきます。

リノベーションの方がまだ新築物件に比べて材料が少なくて済み、且つ、物件自体が安い傾向にあるので総額での費用が抑えられつつ、購入層も高い新築を避けて中古物件を購入する方針にシフトしているからです。

最近では、中古マンションもほとんどがリノベーションされて販売されているので、専有部内は新築と変わらないグレードか、下手したら新築以上のグレードのマンションもあったりします。そういった点から中古へのシフトが加速しています。

そうなると、一般の不動産投資家の方が中古物件を投資物件として買うのはなかなかハードルが高くなってきます。プロの不動産屋さんがかたっぱしから買って行ってしまうので。そのため、多少手が出しづらい物件をリノベーションのプロと組んで買っていくという方針に切り替えていくのも戦略としてはありかもしれません。

今回の物件は変形間取りのリノベーション物件のレポートです。

こちらの物件は少し変形で天井も低く使いづらい間取りでした。築年数が経過していますが、外観はレンガ調で雰囲気があり、室内がある程度うまくリノベができれば賃貸客付けや売却もできそうな雰囲気の物件です。

ただし、一般の人がどこから手を付けるべきかは悩むと思います。何せ暗くて天井も低い状況を見たら「これは無理かな」と躊躇してしまうかもしれません。このケースではフルスケルトンにして専有部を新築同様にリノベーションをするのがおすすめです。

それにより、利回りと将来の再販価値で採算が合うかをシミュレーションする事で、誰も手を出さない物件を掘り出し物物件に生まれ変わらせます。

使いづらい間取りの物件に投資するか否か。

室内を全て解体する、フルスケルトンリノベーションには多くの利点があります。費用面も考慮しつつ進める必要がありますが、変形間取り等の既存間取りに制約が多い場合は効果を生み出します。

完全なカスタマイズ: フルスケルトンリノベーションは、建物内部を完全に解体するため、新しい間取りやデザインを自由にカスタマイズできます。これにより、理想的な住環境を実現できます。部屋の配置やサイズ、キッチンやバスルームの設備、収納スペースなどを自分の好みに合わせて設計できます。
最新設備の導入: フルスケルトンリノベーションを行う際には、新しい設備を導入できます。新しい給排水管、電気配線、断熱材などを組み込むことで、快適で省エネルギーな住環境を実現できます。
建物の耐久性向上: フルスケルトンリノベーションにおいて、建物の構造や基盤を点検し、必要に応じて補強できます。これにより、建物の耐久性と安全性が向上し、長寿命を確保できます。地震対策や防火対策を施すことも可能です。
再販価値の向上: フルスケルトンリノベーションにより、物件の再販価値が大幅に向上します。新しい内装や現代的な設備は、将来の販売時に有利な要因となり、投資のリターンを高めます。
市場競争力: フルスケルトンリノベーションは、賃貸市場や不動産市場で競争力を高めます。魅力的なデザインや設備を提供することで、テナントや購入希望者からの関心を引き、空室率の低減と利回りの向上が期待できます。
将来のメンテナンスの軽減: 新しい設備や構造を導入することで、将来のメンテナンスが簡素化されます。部品や材料が新しいため、故障や修繕の必要性が低減し、資産の長寿命が確保されます。
デザインの一貫性: フルスケルトンリノベーションを行うことで、建物内部のデザインが一貫性を持ちます。部屋間の調和や統一感が生まれ、魅力的な空間を創出します。