トラブル対応

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不動産取引におけるトラブルの種類

手付金詐欺

手付金詐欺とは、手付金を不動産会社に持ち逃げされてしまう詐欺行為です。実際に不動産取引においては手付金を支払う必要があります。そのため、取引上のクリティカルパスになるため、騙されやすい状況に追い込まれるケースがあるので注意しましょう。

実際の手付金詐欺のケースでは、実は物件が売却できる状態ではなかったり、売却自体の話が無いケースも多く、そもそもの取引が架空の話のケースも多いです。

「優良物件で競争が多いため、購入希望があるなら、すぐに手付を打ってほしい（支払ってほしい）」と言って買主を煽り払わせるケースが多いです。

また、1つの物件に対し複数の顧客に手付契約を取りつけ、全ての手付金を支払わせたのちに手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなるというケースもあります。この場合、実際に物件の内覧までしているケースも多く、気づくのが難しくなります。

では、どのように防いだらいいでしょうか？答えはアナログな方法になりますが、その不動産会社が本当に存在するのか、まず確認する事です。

こうした被害に遭わないためには不動産会社はまず宅建業者であることを知っておきましょう。相手が手付金を支払うよう強く勧めてくるような際は、免許の有無を確認しましょう。免許番号は社名で検索できるようにネットで公表されています。

免許があったとしても、本人は在籍しておらずに、実在する宅建業者を名乗っている場合もありますので、実際に会社に足を運んでみるべきです。その会社の名刺を持っていたとしても信用せずに会社に一度足を運ぶべきです。なぜなら、過去に在籍していて既に退職している可能性もあるからです。

二重譲渡詐欺

二重譲渡詐欺とは、物件を他人を含めた2人以上にほぼ同時に売ることです。既に売却が決まっているのに、売却済であることや他に購入希望者がいることを故意に知らせずに販売する方法です。

先に登記をした人が物件の購入者となるので、だまされた人は、売却代金を支払っていても物件を手に入れることはできません。極端なケースですが、同日に引き渡し決済をしていると気づく事が非常に困難です。

防ぐ方法としては、決済直前に登記簿を見て、売り主に所有権があるかどうかを確認するという方法もありますが、先述の当日決済では変更されていません。

そこで、物件を入手したら通常は当日中に不動産会社が用意した司法書士が登記をするので、司法書士が決済に来ない等の通常の決済では起こりえない異常な動きがある場合は注意すべきです。

ただし、これはあくまで補助的な知識です。それ以前に、当たり前な事ですが、過去に何度も不動産取引をしていたり、一定程度の社歴のある会社に不動産投資の取引を任せる方が間違えがありません。

満室詐欺

満室詐欺とは、実際には空室が多い物件であるにもかかわらず、あたかも満室であるかのように偽装する詐欺です。

生活保護者等を一時的に集め、入居してもらい決済後に別の物件に転居させるなどの手口が巧妙化しています。また、資料の入居率を高く見せる事で、高利回りをうたい契約を急がせます。

入居状況詐欺の物件は、売買価格が相場より高く設定されていることが多いため、もし騙されて購入してしまった場合は痛い出費となる他、実際には空室が多いため採算が取れなくなってしまいます。

レントロールで各部屋の契約時期を調べる事もできますが、レントロール自体が改ざんされていると手が打てません。そのため、これも他の詐欺と同様ですが、そういった事をしない不動産会社を探すのが一番の予防策です。

賃貸管理におけるトラブルの種類と登場人物

物件購入後の賃貸管理において起きるトラブルは、入居者側、大家側、そして第三者側から発生することがあります。それぞれのトラブルの種類をまずはじめに把握しておきます。

入居者側からのクレーム

修繕・メンテナンスに関するクレーム： 入居者が物件内の設備や設備の故障、不具合、水漏れ、配管の問題、電気の不調、エアコンの故障など、修繕・メンテナンスに関する問題を報告するクレームがあります。適切な修繕が行われない場合、入居者の生活に支障をきたす可能性があります。
生活環境に関するクレーム： 騒音問題、隣近所とのトラブル、害虫や不潔な状態についてのクレームが含まれます。入居者は快適な生活環境を求め、これらの問題に対処することを期待します。
契約に関するクレーム： 家賃の支払いに関する問題、契約条件や更新に関する不満、立退きについての不安など、契約に関するクレームもあります。契約の明確さと遵守が重要です。
セキュリティと安全に関するクレーム： セキュリティの不安、盗難や侵入の問題、防犯対策に不満を持つ入居者からのクレームがあります。入居者の安全とプライバシーの確保は大家の責任です。

大家側からのクレーム

家賃の滞納： 入居者が家賃を滞納した場合、大家は入居者に対するクレームを発することがあります。滞納の解決や支払い計画の調整が必要です。
物件の損傷： 入居者が物件を損傷した場合、修復や修繕に関するクレームが発生します。保証金の使用や修繕費用の請求が行われることがあります。
契約違反： 入居者が契約条件に違反した場合、大家は適切なクレームを提起します。たとえば、ペット飼育の許可なしにペットを飼う場合などがあります。

第三者（近隣住民や関係者）からのクレーム

騒音や迷惑行為に関するクレーム： 入居者や物件によって発生する騒音や迷惑行為に対する近隣住民からのクレームがあります。これは、入居者とのトラブルや近隣住民との問題を引き起こすことがあります。
法的な問題や紛争に関するクレーム： 法的な問題や紛争、建物や敷地の境界に関する問題について、第三者がクレームを提起することがあります。土地利用や建物の権利に関する争いが含まれます。

以上のクレームの種類は、賃貸管理において発生する可能性があるものです。クレーム発生時の対応方法や予防策を講じることで、クレームの発生を最小限に抑え、円滑な物件運営を実現させることが必要です。

次に、それぞれのクレームにおいて発生時の温度感がありますので、クレームの温度感別に対応方法を決めておく必要があります。

クレームの温度感で対応を分ける

クレームの温度感は、クレームの内容や感情の強さに基づいて分類できます。以下は、プレイヤーごとのクレームの温度感についての説明です。

入居者側からのクレームの温度感：

冷静なクレーム： 一般的な修繕やメンテナンスのリクエスト、設備の不調に関する報告など、冷静で合理的なクレームが多いです。入居者は問題を解決して快適な生活を求めています。
感情的なクレーム： 騒音問題や隣近所とのトラブル、不快な生活環境に対するクレームは感情的な要素が強いことがあります。入居者は感情的にストレスを感じており、早急な対応が求められます。
怒りや不満が高まったクレーム： 重大な修繕の遅延、セキュリティに関する問題、契約条件への不満など、怒りや不満が高まったクレームも発生します。入居者の信頼回復が必要です。

大家側からのクレームの温度感：

家賃滞納によるクレーム： 家賃の滞納は大家にとって最も深刻な問題です。大家は冷静に滞納の解決策を求めますが、怒りや不安も感じることがあります。
損傷や違反によるクレーム： 物件の損傷や契約違反に対するクレームは、通常冷静な対応が求められますが、重要な契約問題に発展する可能性もあります。

第三者（近隣住民や関係者）からのクレームの温度感：

騒音や迷惑行為に対するクレーム： 騒音や迷惑行為に関するクレームは、通常感情的で怒りを含むことが多いです。近隣住民は生活の品質を損なわれたと感じており、早急な対応が求められます。
法的な問題や紛争に対するクレーム： 法的な問題や土地利用に関するクレームは、冷静な法的対応が必要ですが、感情的な要素も存在することがあります。

クレームの温度感に応じて適切な対応策を取ることが重要です。感情的なクレームには同情的に接し、冷静なクレームには効率的かつ迅速な対応を心がけることが、円滑な物件運営の鍵です。