水回りの弱点を解決する
水回りの弱点を解決する
水回りの設備リフォーム：賃貸物件の魅力を高め、入居率を向上させる一歩
賃貸物件のオーナーとして、我々は入居者が快適に生活できる環境を提供することが使命です。その中で特に重要なのが、水回りの設備の状態と配置です。古くなったり、不便な配置になっている水回りの設備は、入居者にとって不満の種となり、入居率の低下につながる可能性が高いのです。
1. 入居者の第一印象： 入居者が物件を初めて見たとき、キッチンやバスルームなどの水回りの設備は、最初の印象を左右します。古くて使いにくい設備は、入居者に「この物件は手入れが行き届いていない」と感じさせてしまいます。一方で、新しく快適な設備を提供することは、物件の価値を高め、入居者に好印象を与えます。
2. 住みやすさと快適さ： 水回りの設備は入居者の生活に直結します。キッチンでの調理やバスルームでの入浴など、日常の生活の中で設備の使い勝手が大きな役割を果たします。古くて機能しない設備は入居者のストレスを増やし、退去の原因となります。一方で、新しい設備は入居者に快適さを提供し、長期間の滞在を促進します。
3. 競争力の維持と差別化： 不動産市場は競争が激しいです。同じ地域に他の賃貸物件が多く存在する場合、水回りの設備が新しく魅力的な物件は、他の物件に比べて優位に立ちます。入居者は魅力的な設備を求め、それが入居率や家賃の決定要因になります。古い設備では市場競争において劣勢に立つことになりかねません。
4. 長期的な運営と収益性： リフォーム工事は一時的な費用がかかりますが、長期的な視野で見ると、賃貸物件の運営と収益性に寄与します。新しい設備は耐久性が高く、メンテナンスのコストを低減します。また、入居者の長期滞在を促進し、入れ替えの頻度を減少させます。
結論：リフォーム工事の重要性 水回りの設備が古く、配置に問題がある場合、これらの問題を解決するリフォーム工事は、賃貸物件の魅力を高め、入居率を向上させる不可欠な一歩です。快適な生活環境を提供し、競争力を維持するために、積極的にリフォーム工事を検討しましょう。これにより、入居者の満足度が向上し、収益性が向上することでしょう。
3点ユニットバスを低コストにやっつける ＊Before
3点ユニットバスの場合、デメリットとして「トイレと浴室が同じスペース」にあるというのが衛生面や気持ちの面で嫌がられると思いがちです。
ですが、よく考えて頂きたいのが「ホテルもほとんどが3点ユニットバス」という点です。ビジネスホテルだけではなく、高級ホテルの場合でも浴室とトイレのスペースが同じケースはよくあります。
そう考えた場合に、必ずしも浴室とトイレが同じ場所にあるのが嫌がられているわけではないのか？という仮説を立てました。
では、ホテルの3点ユニットバスにあって、賃貸物件の3点ユニットバスに無いものはなにか？それは、3つあると考えました。一つ目は「清潔感」、二つ目は「高級感」、三つ目は「ウォシュレット」です。
3点ユニットバスを低コストにやっつける ＊After
清潔感は清掃をしたり、古すぎる部品類を交換する事である程度は解決します。高級感はダイノックシート張りや鏡を横向けに大きく貼る、シャワーセットを分譲仕様のものにする等でそれほどの大きな予算を掛けずに更新する事ができます。
三つ目のウォシュレットはホテル仕様の防水ウォシュレットを設置する事で解決します。これら全ての工事を実施しても、15万円前後の予算で済みます。
ユニットバスを交換して、トイレも分離してといった大規模な工事をするよりも低コストです。更に1R物件の場合、3点ユニットバスをそのまま活用しないとスペースが収まらないケースも多いので、基本的には大規模な工事をせずにこういったある物を活用した施工が一番ベストです。
物件の出口に必要のない工事は削減を提案する
当然ですが、3点ユニットバスを壊して、トイレと浴室を分離する。あるいは、トイレとシャワールームに分けるという工事も出来ます。そういった工事をする現場もあります。
例えば下記の物件では、トイレと洗面を同じスペースにして、真向いにシャワーブースを設置しています。こちらは外国人向けに売却も想定して作っている物件のため、ある程度予算をかけて施工をしています。
また、こちらの物件では、居住用に売却する可能性もあるからというオーナー様のご要望で、ギリギリの設計でトイレと洗面とユニットバスを治めるような配置にしています。トイレの前に浴室のドアがあり、その脇に洗面台があります。
このような設計をして、周辺を全て解体して作り直す工事も可能です。ですが、例えばこの物件が複数世帯あるようなワンルーム物件であれば、全ての部屋に対してこのような工事をしていると利回りが合わなくなります。
つまり、所有している物件の属性や、売却出口も想定してどこまでリフォームするかを決める必要があります。
この点に関しては、不動産投資家にとっては相談相手が恵まれていないケースが多いです。不動産会社に相談してもリフォームの費用感が無く、リフォーム会社に相談しても物件の出口戦略に関する知識がない。
当社ではこういった問題を解決するために、リノベーションと不動産投資の両方をバランスよく提案できる体制を整えています。何よりもリノベーションを自社施工できるという点が非常に大きいです。
費用感に関しては外注に見積を取らなくても、おおよその費用感はすぐに出せますので、複数案を検討したい際にはタイムリーな意思決定が可能になります。
洗濯機置き場問題をやっつける ＊Before
室内洗濯機置き場の物件に洗濯機置き場を設置する際には、上の写真のように通常はミニキッチンの横に設置するのが王道です。排水と給水と電気の3点を効率的に取れるのがミニキッチンの脇だからです。
では、こちらの物件のようにミニキッチンの横に通路がある場合はどうすべきか？非常に悩みます。思い切って3点ユニットバスの脇まで持ってくる案も検討しましたが、給排水をユニットバスにつなぐのはユニットバスを交換しない限り施工難度がとても高いです。
洗濯機置き場問題をやっつける ＊After
そこで、上の写真のようにミニキッチンのシンク脇に洗濯パンが入る商品を選定しました。こちらの洗濯機の上にIHミニコンロが設置できるようになっています。
小さい洗濯機が設置されているタイプのミニキッチンもありますが、その商品は小さい洗濯機のため毎日洗濯をする人には良いのですが、洗濯を数日に分けて行う方には物足りないケースが多かったので、こちらの全自動のスリムタイプの洗濯機が置ける機種を選びました。
まず、1R物件でミニキッチンのある部屋を選ぶ層の入居者は本格的な料理をするケースはほとんどないと思って部屋の設計を考えるべきです。
スペースが限られている物件ではまず引き算で設計を考えるべきです。
ここで、「このキッチンだとまともに料理ができないのでは？」と考えてしまうと大きなキッチンを別に設置して、室内スペースがどんどん食われていきます。
入居者がそれほど重視していない設備に費用をかけても意味がありません。今でもたまに180㎝くらいの大きなキッチンが入っているワンルーム物件がありますが、あれこそスペースの無駄遣い以外の何物でもありません。
