投資物件の探し方

renoya@

投資物件の探し方

不動産ポータルサイトを活用して収益物件を探す

最近の収益物件探しでは、ポータルサイトを利用するケースも多いです。ポータルサイトとは一般向け物件で言うアットホームやSUUMOのような物件情報の集約サイトです。

収益物件専門のポータルサイトとは？

収益物件専門のポータルサイトの主なものには、「楽待」「健美家」「不動産投資連合隊」などがあります。一番物件数、アクセス数が多いのが楽待です。これらを利用すると、下記の特徴をもとに収益物件を効率的に絞り込めます。

物件タイプ（区分、一棟、戸建てなど）
エリア
築年数
利回り

収益物件専門のポータルサイトのメリットは収益物件の情報を効率的に収集できる数多くの収益物件を比較しやすい点にあります。

デメリットは不動産会社の既存顧客の間で良い物件は取引されている傾向があるため、掘り出しモノ物件が見つけづらいという点があるかもしれません。ただし、不動産投資家と普段ほとんど取引のない不動産会社が利用するケースもあるため一概に良い物件が無いとは言えません。

また、自分の力で探し出す必要があるため、自分の中では想定していなかった投資物件の運用パターン等は提案してもらう事は当然、ポータルサイトなので期待はできません。

ただし、圧倒的な情報量がありますので、全ての不動産投資家や不動産会社が見つけられない、掘り出し物の良い物件は時間をかけて探せば必ずあると思います。要は思い込みでポータルサイトには良い物件が無いと思い込むのは早計と考えます。

不動産会社を活用して収益物件を探す

不動産ポータルサイトと並行して投資物件専門の不動産会社経由の情報収集ネットワークを持っておくことで、不動産会社間や不動産投資家間で流通している、ネット掲載前の物件を紹介してもらえる可能性はあります。

不動産会社と知り合うきっかけは、「不動産投資家の紹介」「セミナーへの参加」「ポータルサイトの物元」「Web検索で見つけた」等いくつかあります。いずれにしても、「良い物件が出てきたら教えて欲しい」と伝えておけば紹介してくれる可能性があります。

投資物件専門の不動産会社とは？

投資物件専門の不動産会社は、新築の区分マンション、中古の一棟アパート、中古の区分マンション等、それぞれに得意分野がるケースが多いです。中古マンションを中心に投資を考えていたいのに土地を提案されても困ると思いますので、そこは事前に確認をしましょう。

また、気を付けて頂きたいポイントが「購入条件をあらかじめ決めておく」という点です。不動産会社間や不動産投資家間で流通する物件は購入の意志決定がものすごく早いです。信じられないかもしれませんが、室内を見ないで買う人も多数います。

居住中だから見られないのでは？と思うかもしれませんが、もちろん居住中のケースもありますが、空室でも室内を見ないで買う人がいます。不動産投資のプロ同士では一定の線引きを超えた優良物件は即売り切れます。例えば午前中に購入希望者にメールやFAXを一斉に出して、昼には申し込みが入る事もあります。

そういったスピード勝負になるので、一般の住居を買う感覚でじっくり検討して回答といったケースはあまり無いと思っておいた方が良いです。じっくり考えて買える物件はポータルサイトにずっと掲載されている物件のようなあまり人気の無い物件になります。

そのため、あらかじめこの基準であれば買うという基準を持っておくことが迷わないポイントです。もちろん、ローン付け等はしっかり対応してくれる不動産会社が多いので、購入周りの問題や、購入後の管理における疑問等は初めての取引先である場合はしっかり質問をすべきです。

市場にある高収益物件を高確率で探し出す方法

一般的には不動産投資物件の開拓はインターネット上に出る物件や、知り合いの不動産会社から紹介された物件を選ぶケースが多いです。いわゆる未公開の物件というのは知り合いの不動産会社のツテがモノを言う世界です。

ですが、この「未公開の物件を探す」方法を体系的にサービス化できないかと当社は考えました。出した結論はエリアを絞り、そのエリアの「全ての不動産会社に聞く」という方法です。

良い物件の開拓は一次情報は物件所有者に当たるのがベストですが、それは現実的には難しいアプローチです。登記簿等を調べて開拓は出来なくはないですが時間がとてもかかります。

より効率的な方法があるとするならば、大量の管理物件を預かっている地元の不動産会社や、一般向けには難しい居住中の投資物件の仲介を預かっている不動産会社に良い物件を紹介してもらうのがベストです。

そういった不動産会社を探し出すのは投資物件を探しているエリアの全ての不動産会社に電話や訪問をして探し出すのが一番早いです。ですが、この方法はとても手間がかかります。

そのため、まず最初に、不動産投資家様の戦略に合わせて東京23区内の特定のエリアや沿線に絞ります。そのうえで全ての不動産会社にお電話や訪問で営業を掛けます。ただし、それだけでも非常に多くの問い合わせをする必要があります。

なぜなら、東京都内だけで不動産会社は「2万社」あるからです。

個人の不動産投資家様が一部のエリアだけでも開拓を自分で行うのはとても手間がかかります。この手間を当社が代行する事で市場に流通する前の高収益物件を探し出します。

当社が物件の開拓を行う事で、片手仲介手数料を不動産投資家様に当社が頂く形となります。物件を預かっている物元の不動産会社は売却希望の不動産所有者から片手仲介手数料を頂く形となります。

この手法においては両手仲介手数料を取りたい不動産会社は物件を公開したがらないので、開拓するのは難しいです。ですが、片手仲介手数料でも良いので一棟収益物件等の高額帯物件は早く買主を探したいと考えている不動産会社も多くいます。

そういった不動産会社をローラー作戦で探し出して良い物件を不動産投資家様にご紹介します。

特定エリア集中開拓のメリットとデメリット

特定の都市や沿線の全ての不動産会社に営業をかけて不動産投資物件を探すアプローチには、メリットとデメリットがあります。以下にそれぞれを整理して説明します。

メリット:

未公開物件へのアクセス: すべての不動産会社にアプローチすることで、一般には公開されていない未公開物件にアクセスできる可能性が高まります。これらの物件は他の投資家から競り合う前に見つけることができます。
物件量: 複数の不動産会社から情報を収集することで、市場全体の多様な物件情報を得ることができます。異なる会社からの提案を比較し、最適な物件を選択できます。
競争力: 複数の不動産会社にアプローチすることで、近隣エリアであれば競争原理が働き、価格交渉や条件の交渉において有利な立場に立つことができます。物件所有者や不動産会社間で競り合わせることで物件の価値が最適な水準に抑えられることもあります。
情報量: 複数の情報源から情報を収集することで、市場の動向やトレンドを把握しやすくなります。これにより、より戦略的な投資判断が可能となります。

デメリット:

情報の過剰負荷: 多くの不動産会社から情報を収集すると、情報の過剰負荷が発生する可能性があります。情報を整理し、適切な物件を特定するのに時間と労力がかかることがあります。この点は当社のアドバイスが重要になります。
時間とリソースの消費: 複数の会社とコンタクトを取り、物件情報を収集するプロセスは時間とリソースを消費することがあります。特に大規模な市場での活動では、管理と調整が難しい場合もあります。この点に関しては当社が全ての開拓業務を代行します。
情報の品質: すべての不動産会社から提供される情報の品質や正確性にばらつきがあるため、信頼性を確保する必要があります。誤った情報に基づいて判断することがリスクとなります。この点に関しては当社が事前に物件査定が適正であるかを判断し、お客様に物件を提示します。
交渉の複雑性: 複数の物件情報を収集すると、価格交渉や契約条件の調整が複雑になる可能性があります。これを効果的に管理するためには交渉スキルが必要です。この点に関しても当社が中間に入る事で情報の整理や契約の手間を省略していきます。

このアプローチは多くの機会を提供する一方で、情報の管理と効果的なリソース活用が重要です。当社が支援をしつつバランスを取りながら進めます。

また、リノベーション投資の視点では当社が全ての物件の外壁や内装のリフォームを行った場合の想定利回りも算出してご提示します。それにより、既存の物件の利回りだけではない、バリューアップ後の利回りも物件購入段階から検討する事ができます。

物件の利回りを高めるリノベーション戦略

東京23区内の特定エリアに沿って物件を探し出しても、それが全ての条件を全て兼ね備えている可能性は低いです。

外観や内装に一定の古さや管理状況が悪かったりといったマイナス要素もあります。その点に関しては当社がリノベーションサービスを提供する事で解決を図ります。

いわゆるリノベーション投資と言われる、リノベーションを実施する事で不動産投資の利回りを上げてEXITも見据えて投資をするという投資手法があります。

このリノベーション投資において、不動産仲介と不動産リノベーションを一貫して完全に自社で提供できるのは当社だけの強みです。

投資物件の不動産仲介に関しては強いけど物件の仕入ルートは過去のつながり等のコネ頼み。リノベーションもできるけど、実態は知り合いの工務店に丸投げ。それがリノベーション投資という名目でサービスを提供している不動産会社の実態でした。

当社はそういった不動産投資家目線に立った際の不利益な構造を見直し、全てのプロセスを自社で完結できるようにスキームを確立させています。