外国人需要と高齢者需要
外国人入居者を入居させるポイント
外国人を賃貸物件に入居させることには重要な意義があります。外国人入居のメリットとデメリットを整理し、長期的には多くのメリットをもたらす可能性を説明します。
【外国人入居の意義】
外国人入居を検討する際には、以下の点が考えられます。
1. 国際的な多様性の促進: 外国人入居者を受け入れることは、地域や社会に国際的な多様性をもたらします。異なる文化やバックグラウンドを持つ人々が共存する環境は、地域社会を豊かにし、相互理解を深めます。
2. 経済的な刺激: 外国人入居者は地域経済に貢献します。彼らが賃貸物件に住むことで、家賃や生活費を支出し、地元のビジネスやサービス業を活性化させます。
3. 地域社会への貢献: 外国人入居者は、地域社会でボランティア活動や文化イベント、コミュニティ活動などに参加することがあります。地域への貢献度が高まります。
【外国人入居のメリットとデメリット】
メリット:
1. 空き室率の低減: 外国人入居者は需要が高まるポテンシャルがあり、空き室率を低減させます。留学生、駐在員、国際派の専門家などが賃貸物件を探す可能性があります。
2. 安定した家賃収入: 外国人入居者との契約は通常長期的で安定しており、家賃収入の確保が期待できます。
3. 信頼性の向上: 外国人入居者を歓迎し、多様性を受け入れる姿勢は、賃貸不動産オーナーとしての評判を向上させます。入居者からの評価が高まり、口コミや紹介によって新たな入居者を獲得しやすくなります。
4. 経済的な貢献: 外国人入居者は地域経済に貢献し、地元のビジネスや雇用に寄与します。外国人が購買力を持っていることが多いため、地域の商業活動が刺激されます。
デメリット:
1. 言語・文化の違い: 外国人入居者とのコミュニケーションにおいて、言語や文化の違いが課題となることがあります。しかし、努力次第でこれらの障壁を克服できます。
2. 法的課題: 外国人入居者のビザや居住許可など、法的な要件を理解し、遵守する必要があります。正確な情報を提供し、適切な法的アドバイスを受けることが重要です。
また、基本的には家賃滞納や室内を荒らした状態での帰国を防ぐために、外国人専用の家賃保証会社をつけたり、あらかじめ敷金を多くとる等して、事前にデポジット的な保険を掛けておく事も重要です。
そして、しっかりと事前に教育をしておくことも重要です。彼ら、彼女たちにとっては普通のライフスタイルが日本では迷惑行為になるという点に関しては事前にしっかりと伝えておく必要があります。
例えば大きな音楽を掛ける、集団で騒ぐ、ゴミを捨てる日を守らない等、知っておきさえすれば守ったルールというのも複数あります。簡単な英語の単語だけの文章でも充分に通じる内容ですので、事前に文書や注意書き等で渡す事をおすすめします。
【長期的なメリットが大きい理由】
長期的には、外国人入居者を受け入れることにより、多くのメリットが期待されます。例えば20年前と現在では外国人の方が社会で日本社会の中で溶け込んで働くことが当たり前になってきました。
今後20年において外国人の方が減っていく理由は特に見当たりません。そのため、外国人が増えていく想定での取組をしていった不動産投資家が成功をしやすくなります。
また、多様な入居者層を受け入れ、国際的なコミュニティを形成することで、地域社会は以下のように豊かになります。
1. グローバルな魅力: 国際的なコミュニティが形成されることで、地域は国際的な魅力を持つ場所となり、観光や投資の対象となります。
2. 知識・文化の交流: 異なる文化からの入居者が交流し、知識や文化の交流の場が生まれます。これは地域社会に新しいアイデアや価値をもたらします。
3. 経済成長: 多様な入居者層により、地域の経済が成長し、新たなビジネスチャンスが生まれます。
4. 地域社会の発展: 外国人入居者は地域社会に貢献し、共同体の発展に寄与します。地域住民との交流や協力が地域社会を一層発展させます。
外国人入居者を受け入れ、多様なバックグラウンドを持つ入居者との共生を促進することで、地域社会は長期的には多くのメリットを享受し、発展していきます。不動産投資家として社会貢献も考慮した活動ができます。
高齢者を入居させるポイント
高齢化が進み、むしろこれからは高齢者が日本人の中心になります。そのような状況の中で高齢者の入居を避けていては不動産投資の利回りを下げる要因にもなりかねません。
高齢者の入居におけるデメリットはずばり「孤独死問題」です。そこだけをクリアできれば高齢者は非常に良い入居者になってくれると考えます。
高齢者を入居させることによる、メリットとデメリットを下記に整理します。
メリット:
- 安定した入居者層: 高齢者は通常、長期間同じ住居に滞在する傾向があります。そのため、安定した入居者層を確保できます。長期の入居者は、入居率の安定と収益の確保につながります。
- 信頼性のある入居者: 高齢者は通常、責任感が強く、賃貸契約に対する約束を守る傾向があります。入居者からの家賃の滞納や賃料の未払いが少ないため、安定的な収益が期待できます。
- 社会的貢献: 賃貸物件を高齢者向けに提供することは、社会的にも貢献があると言えます。高齢者は住居の安定性を求めており、適切な条件で快適に生活できる場所が必要です。高齢者向けの住居提供は、地域社会において高齢者の生活の質を向上させ、地域全体の繁栄に寄与します。
- 市場の成長: 高齢者向けの住宅需要は、高齢化社会の進行に伴い増加しています。将来的には高齢者向けの住宅市場は拡大すると予想され、需要が高まる可能性があります。
デメリット:
- 施設のアクセシビリティ: 高齢者向けの住宅は、バリアフリーなどのアクセシビリティ要件を満たす必要があります。これにより、建物や住居の改修・調整が必要となる場合があり、初期のコストがかかることがあります。
- 特別なサービスの提供: 高齢者向けの住宅には、介護や医療のサービスを提供する必要がある場合があり、それに伴うコストが発生する可能性があります。
- 管理の難しさ: 高齢者向けの住宅は、入居者の健康や安全を確保するために、より綿密な管理が必要とされることがあります。入居者の特別なニーズや要望に対応するための労力が必要です。
- 入居期間の長さ: 高齢者は通常、長期間同じ住居に滞在するため、入居者が退去するタイミングが少ないことがあります。そのため、空室の機会が減少し、物件の改装や再出租が難しくなる可能性があります。
高齢者を入居させることには、特に長期的な視点から多くのメリットがあります。高齢者向けの住宅需要は増加傾向にあり、安定した入居者層を確保でき、信頼性のある入居者との関係を築くことができます。
ただし、施設のアクセシビリティや特別なサービスの提供に関する課題に対処し、入居者の健康と安全を確保するための適切な管理が必要です。高齢者向けの住宅市場は今後も成長する可能性があり、不動産投資家にとって魅力的なオプションとなるでしょう。
孤独死をいかに未然に防ぐか
高齢者の入居において最大のリスクとなるのが、孤独死です。孤独死を防ぐために、賃貸物件の管理において以下のような対策を考えることが重要です。
これらの対策は、入居者の安全と健康を確保し、孤独死のリスクを低減するのに役立ちます。また、痴呆症が始まってしまった高齢者を早期に施設に入居してもらうためにも状況を定期的に把握しておくことは重要です。
- 定期的な巡回と連絡: 不定期に入居者の部屋を巡回し、その様子を確認します。特に高齢者や単独居住者の場合、定期的なコミュニケーションが大切です。問題がある場合、早期に対処できるように連絡を取ります。
- 緊急連絡先の確保: 入居者に緊急時の連絡先を提供し、緊急の場合に迅速な対応ができるようにします。近隣の緊急サービスや医療機関の情報も提供します。
- 安否確認システムの導入: 高齢者向けの賃貸物件には、安否確認システムを導入することができます。入居者が安否を報告しない場合、自動的に管理者に通知する仕組みです。最も簡易な方法ですと新聞を依頼して、朝刊に投函詰まりが無いかをチェックしてもらうという方法もあります。
- コミュニティの形成: 入居者同士がコミュニケーションを取りやすい環境を整えましょう。共用スペースやコミュニティイベントを提供することで、孤独感を軽減し、入居者同士のサポートネットワークを構築できます。
- 心身の健康サポート: 入居者の健康をサポートするために、定期的な健康チェックや健康相談の機会を提供します。必要に応じて医療機関へのアクセスを支援します。
- 緊急時の手順の明確化: 緊急時の手順を入居者に明確に伝え、火災、急病、怪我などの緊急事態に備えます。消防設備の点検や救急車の呼び出し手順を知らせましょう。
- 防犯対策との兼用: 物件のセキュリティを強化し、不審者の侵入を防ぎつつ、高齢者の出入りをチェックします。高齢者向けの賃貸物件では、防犯カメラやオートロックシステムの導入が一般的です。
- 入居者教育: 入居者に孤独死のリスクとその予防について教育を行います。健康状態の変化や生活環境に注意を払うことの重要性を認識させましょう。
これらの対策は、高齢者向けの賃貸物件において孤独死のリスクを低減し、入居者の安全と健康を確保するために役立ちます。物件の管理者やオーナーは、入居者の安心・安全を最優先に考え、適切な対策を実施することが重要です。
