リノベの工程を知っておく
リノベーション投資の工程とは？
リノベーション投資をするにあたり、不動産投資家様が物件を選定し、当社がリフォーム予算も含めた予算ご提示をします。合意、決済後に工事を開始します。ここでは、工事内容の決定から工事を完了するまでの流れを簡単に説明します。
①概算見積り
最初にざっくりと予算を決めます。それからやりたい事を一通り整理をしたうえで概算見積りを当社が作成します。
たとえば、「お風呂やキッチンは同じ場所で交換したいのか」「間取りは変えたいのか」「おしゃれでもコストは下げたいのか」などざっくりで構わないので要望を伝えましょう。
ある程度技術のある会社であれば図面や間取りで概算の費用は出せますので、居住中の物件で室内には入れない状況でも算出は可能です。
②本見積・設計
概算見積で予算に合いそうだなと判断したら次は本格的な詳細見積を取ります。詳細な見積もりを取るにはいろいろ決めないといけない事があります。大きな項目でいうと「間取り」「設備材」「建具床材」です。
「間取り」で大工工事費用が大きく変わります、また解体をフルスケルトンでやる必要があるのか否かも変わります。「設備材」とはキッチンやユニットバスの事です。こちらはグレードやサイズにより金額が大きく変わります。また、「建具床材」も同様でグレードにより金額差が5倍以上変わるものもあります。
そのため、どういったプランのリノベーション工事をするかは見積の段階で細かく確認しておくことが重要です。
③お引越し・不用品処分・工事申請
御見積に合意をしたら、契約を交わします。契約後の流れはお客様のシチュエーション別に異なります。居住者がいる場合はお引越しを待って工事着手になります。また、残置物等の不用品の処分が発生するケースも多々あります。
相続物件や退去者が夜逃げしているケース等では、残置物が大量に残されていたりもしますので、そちらをまず片づけます。
そして、最後に必ず必要なのが「工事申請」です。工事申請？？って初めて聞く方もいるかもしれませんが、マンション等では大きなリフォーム工事ではマンションの管理会社や理事会を通して工事の承諾を得る必要があります。工事申請は全て当社が代行します。
解体工事
工事を着手して最初に実施するのが解体工事です。家の中の全ての壁や床を剥がすスケルトン工事と、間取りをあまり変更しない場合の部分解体とに別れます。
解体工事のイメージは「ドカン！ドカン！」とハンマーで叩いて壊すイメージがあるかもしれませんが、実際の作業は「壊す」というよりも「バラス」という表現が近いです。
特に部分解体の場合は壊しすぎると後工程の大工さんの工事が増えてしまうこともあり慎重に解体する必要があります。
給排水工事・電気配線工事
解体後に着手する工事がトイレやキッチン、浴室周りの給水排水の先行配管工事です。トイレやキッチン、浴室の設置が行われる前や、大工工事で壁や床ができる前にある程度進めておく必要があります。
大工工事の前半と一部重複して施工される事も多いので現場監督のスケジュール調整が重要となります。
同じく電気に関してもコンセントやスイッチ、照明を取り付ける前の先行配線の工事が必要になります。分電盤の交換もするケースが多いため室内の入り口から全ての電気配線を引き直します。
間仕切り（壁）を残して工事する場合は古い配線を完全には交換できない場合もあるためそういった場合は交換できる範囲で配線を新たに引き直します。
大工工事
大工工事の工程は置床工事という床を少し上げて施工する床組みの工程からスタートします。その後に部屋の壁を作る間仕切り工事や天井組工事が始まります。
この工程や職人さんや木材か軽鉄を使うかで工程は入れ替わる事があります。木枠や軽鉄の枠組の工事が終わったら石膏ボードを貼っていきます。ボードが終わるとドアや収納の折り戸等の建具枠を設置する工事に入ります。
最後にフローリングを貼って大工さんの工事は完了となります。この後の工程でまだまだ多くの人が出入りするのでフローリングを貼った後は専用の段ボール素材の床養生材を一面に張っておきます。
ユニットバス・キッチン設置
大工工事の期間に2日程度かけて、ユニットバスやキッチンの組立工事に入ります。
いずれも一日程度で組立作業は終わりますが、事前に大工さんや設備職人（水道職人）電気職人に進めておいてもらわないといけない工事がいくつかあります。
その工程が抜けていると組立日に組立ができないなんて事にもなってしまいます。現場監督が事前に念入りに関係する職人さんと打合せを進めて工期に間に合うように手配をしていきます。
キッチンやユニットバスは目立つ設備ですが、意外と施工はあっさりと短期間で終わらせてしまいます。
⑤内装仕上げ工事
最後の仕上げとなる工事が内装仕上げ工事です。張り込んだボードに壁紙（クロス）を貼っていきます。また、並行してトイレ、洗面台の床にクッションフロアやフロアタイル等の防水床材を貼っていきます。
並行して洗面台やトイレ便器等、スイッチ、コンセント等のクロスが張り終わってから設置する器具を取り付けます。
最後に室内にある道具や端材等を全て回収してからクリーニング作業をします。通常であればここで終わりなのですが、最近のリフォーム工事では必ず最後に設備点検をします。
水圧テストや電気の開通テスト、ガスの点火試験、室内の仕上げに問題箇所等がないか等多岐に渡ってチェックします。
簡単ではありますが、基本的にはこのようなプロセスでリノベーション工事を進めます。リノベーション投資を成功させるには「どの範囲まで工事をするか」の判断も重要です。
ここでは、ほぼフルスケルトン状態の物件を取り上げましたが、そこまでの工事をせずに部分的な壁残しの間仕切り残し工事でのリノベーションも可能です。
利回り、予算、融資額等を総合的に考慮して工事内容は決めていきます。
