築古一棟収益・外壁塗装再生

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外壁の印象が悪い物件はチャンス

利回りや予算に合う物件が見つかっても外観があまり良くない物件はありませんか？そこで外壁塗装をうまく使う事で物件を新たなレベルに引き上げ、賃料アップや利回りの改善につながるケースがあります。

外壁塗装を戦略的に考えてみる

外壁は物件価値のファーストインプレッションを形成します。古びた、色あせた外壁は、物件の価値を低下させ、入居希望者の魅力を減少させる原因となります。一方、美しく手入れされた外壁は、プロフェッショナルな印象を与え、家賃のアップと高い入居率を実現するツールになります。

外壁塗装のメリット

賃料アップの可能性: 新しく美しい外壁は、賃料を引き上げる絶好の機会です。入居者は魅力的な外観に対して多少高い家賃を支払うことに価値を感じます。外壁塗装を通じて、家賃をアップするチャンスを逃さないように工夫が必要です。
利回りの向上: 外壁塗装により、物件の魅力が向上し、空き室率が低下します。これは、継続的な利回りの向上につながります。安定した収益を維持するためにも外壁塗装は効果的なツールになります。
長期的な投資: 外壁塗装は、物件の寿命を延ばし、維持費用を低減させます。定期的なメンテナンスを行うことで、将来的な大規模な修繕や交換を回避でき、資産価値を守ります。
店舗テナントの満足度: 外壁塗装は1階店舗等のテナントに対する配慮の一環としても重要です。美しい外観はテナントの満足度を高め、長期間の滞在を奨励します。満足度の高いテナントは、家賃支払いの信頼性が高い傾向があります。
競争力の維持: 周囲の物件と競争する際、外壁塗装は優位性を提供します。賃貸市場で目立つ存在となり、高い需要を維持しましょう。

外壁塗装のコストを下げるコツ

外壁塗装は専門知識と経験を要する作業です。通常の不動産会社ですと、工務店に丸投げをするケースが多いです。また、工務店も通常外壁塗装を行っていない工務店の場合は外壁塗装業者に丸投げをします。

当社はその多重構造によりコスト高を抑制するために、当社で外壁塗装の足場や職人を手配し、当社が施工管理をすることで外壁塗装のコストアップを抑制しています。

シミュレーション: 既存外壁にシミュレーションツールを用いていくつかのパターンを作成して色や外観のバランスを検討します。
テスト塗装: 物件の一部の区画にテスト塗装を実施して最終決定をします。なんとなくの印象で決めた色が良くない印象を与えるケースもあるので、この場で修正をします。
スピード施工: 長期間の外壁塗装は退去者を増やすリスクがあります。また、入居者や周辺住民からのクレームにもつながりますので、長くても3週間以内で完工をするスケジュールを組みます。

具体的に外壁塗装により、物件価値を引き出せた事例を見てみましょう。

外壁塗装を実施する場合によくあるケースは既存の色をベースに検討する事です。上記の物件の場合は「アイボリー」や「オフホワイト」をベースに検討する事が一般的です。

ですが、その場合、仕上がる物件も既存とあまり変わらない印象になります。変わらない印象の方が良い物件ももちろんありますが、既存の色合いと周辺の土地柄や求める物件のイメージとのバランス等も複合的に考えて検討します。

この物件の場所は東京都内でも一定の高価格帯の賃料が取れるエリアでした。その場合多少高級感を上げていきたいという狙いがあります。清潔感を重視して作る場合はオフホワイト等の明るい印象で進めるのも良いですが、この物件の場合は築年数も古く、一部だけ清潔感を強くだすと他の古い箇所が目立つリスクもありました。

検討を重ねた結果、上記のようなブラックを基調とした色に思い切って塗装をしてみました。周辺に同じような色の高価格帯の分譲マンションが新築されていた事もあり周辺環境にも馴染みました。

白基調の外壁にするよりも物件の高級感が出つつ、ビンテージ感が出たのも効果的であったと考えています。ビンテージ感により他の古い箇所も「味」的な印象になり古臭い、ダサいイメージから脱却しやすくなります。

外壁塗装はペンキの色により費用が大きく変わる事はありません。そのため同じ費用をかけるのであれば既存の色を無視して、物件の状況や、周辺環境も含めて多角的に検討していくべきです。

同じ費用をかけて塗装をしても、物件の価値を高める外壁塗装もあれば、物件の価値をほとんど上げない外壁塗装もあります。正直、ただのオーナーの自己満足に近い外壁塗装の方が多い印象があります。

色はデザインの重要な要素です。色により高級感や安心感を与える事もできます。

こちらの物件のケースでは周辺環境に高級マンションや賃料が高めの物件が多い、建物自体が古く傷みのある個所も複数あるため、清潔感を強調すると古い他の箇所が目立ってしまう。そういった条件がありました。

そこで、黒を基調にした外壁塗装をすることで、高級感を出しつつ、古さが目立たないようにするという戦略を取りました。

これが、周辺の家賃相場が安く、またあまり治安が良いとは言い切れない物件の場合は戦略が変わってきます。そういった物件の場合は極力明るい色や優しい色で安心感を与える印象に戦略を切り替える事もあります。