融資付け

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不動産投資において融資を受けるのはなぜ？

不動産投資において融資を受けるのはなぜでしょうか？まず、その点から考えてみましょう。もちろん、自己資金だけで築古戸建ての投資をしている方もいるので必ずしも借入ありきでやる必要はありません。

しかし、不動産だからこその借り入れをすることのメリットが多数あるのです。

担保を基にしたレバレッジ

少額の頭金で、自己資金の何倍もの物件を購入できる不動産投資において融資を受ける最大のメリットは、少額の頭金で大規模な不動産資産を取得できる点です。一般的に、不動産投資における頭金率は10%から20%程度であり、これを支払うことで物件を取得できます。つまり、自己資金のわずかな割合で多額の不動産資産を保有できるのです。

例えば、1億円の物件を考えてみましょう。自己資金が2000万円あれば、80%の融資を受けて8000万円の融資で1億円の物件を購入できます。このように、頭金を少なく抑えつつ、多くの不動産資産を組入れることが可能です。

また、不動産自体に担保を掛ける事ができる点もメリットです。例えば、一般企業であれば年商10億円規模の経営者でも1億円の融資を担保無しで受けるのはよほど業績が良くない限り難しいです。これが、不動産の場合は不動産自体に担保を掛ける事ができるため、例えば頭金が2割くらいあれば高確率で融資を受けられるケースが多いのです。

資金を調達してレバレッジを効かせたビジネスをする場合、会社を経営するよりも、良い不動産を持っている方が資金調達はしやすいというのが実情としてあります。

また、一度物件を購入すると、次回からはその物件も担保として含めて評価してもらう事ができます。そのため、担保余力が物件を持ちつつ返済を進めるほど増える効果があります。つまり、物件を持ち、返済を安定して続ければ続けるほど借り入れもしやすくなるのです。

返済をするのは入居者

家賃収入でローンが返済できる融資を活用することで、物件を購入した後も家賃収入を得ながらローンを返済できるメリットがあります。家賃収入は、ローンの返済や運営費用、修繕費用などに充てることができます。このため、家賃収入がローン返済に充てられることで、不動産投資が持続可能となります。

自宅の住宅ローンの場合は自分の収入を原資に返済をします。ですが、不動産投資の場合は、入居者が家賃としてオーナーに支払い、そこから返済をします。つまり、不動産投資家であるオーナーは空き室が出来ない限りは自分で支払う必要が無いのです。

つまり、他人が借金の返済をしてくれつつ、徐々に借入が減れば、自己資産が増えていくというスパイラルになります。これにより、家賃収入によるローン返済が、資産の自己増殖を促進し、担保余力も上げ、将来的には複数の物件を所有する与信力もつける事ができます。また、将来的に物件の価値が上昇した場合、売却によって資産の増加も期待できます。

時間をお金で買う

すぐに始められる融資を受けることで、不動産投資を迅速に開始することができます。自己資金だけで不動産を購入するには、貯金や資産が必要ですが、融資を活用すれば、比較的短期間で不動産投資をスタートできます。

この迅速なスタートは、市場のタイミングを逃さずに投資機会を捉えることができる利点となります。特に需要の高い地域や成長が期待される市場において、早期に不動産投資を開始することで将来的なリタイアメントプランや資産形成計画を実現する道が開けます。

当然ですが、借り入れには利息がかかります。しかし、充分な自己資金が貯まるまで数十年も待つよりも、利息分の負担で時間を買う方が資産形成にかかる時間を短縮できるというメリットがあります。

不動産投資融資の現状

積極融資姿勢ではない状況は続いているが。

2017年前後から相続税の税制改正により不動産投資が過熱化し不動産投資ローンの件数も右肩上がりに増えました。その後、かぼちゃの馬車事件やTATERU等の不動産投資に絡む不正融資により、金融庁から各金融機関への引き締めが入りました。その流れもあり不動産投資への融資実行額は減少し、融資審査も厳しくなっています。

上記の流れから、2018年頃から個人投資家が不動産投資に絡む融資を受けることが難しくなったといわれており、2023年においても引き続き同じ状況が続いています。

しかし金融機関も利息を稼がないといけない立場であり、不動産と並ぶ大口融資先である通常の企業融資が昨今はコロナ渦中のゼロゼロ融資の焦げ付き等で貸し渋り傾向にあります。結果として、最近では、企業融資も減少傾向になってしまうことから、金融機関は改めて収益不動産を有望な融資先と見ており、以前に比べると、やや融資に前向きになっている傾向があります。

「かぼちゃの馬車」事件をはじめとする地方銀行の不正融資や、不動産投資の過熱による供給過多などを原因に、今アパートローンの動向には変化が見られています。
賃貸マンションやアパート投資に対する、ここ数年の融資の動向を理解しておきましょう。

一棟マンションへの融資引き締め

一棟収益の融資は当然融資額も高額になり、都心では億単位の取り引きとなることが多いです。以前から、金融庁が一棟向け融資に対するリスクを強く懸念しており、近年一棟収益の融資は非常に厳しくなっています。

そのため自己資金を10％以上は求められるケースが多いため、自己資金が少ない場合、一棟マンション・アパートで融資を受けられる可能性は低いといえるでしょう。そこに関してはあまり抜け道は無いと思っておいた方が良いです。

そのため、自己資金が少ない人は少ない自己資金で

築古物件への融資は難易度が高い

物件の構造により法的に耐用年数が決まっており、木造は22年、RC造は47年となります。以前は、法定耐用年数を超えた築古物件であっても、現実的な耐用年数である、経済耐用年数を考慮し融資をしてくれる金融機関もありました。ですが、最近では、築古物件で融資を受けることは非常に難しくなったといわれています。

一部のノンバンクなどでは、築古物件への融資が取り扱われているケースもあります。しかし、設定される金利が高い場合もあるため、注意が必要でしょう。

金融機関が融資を決める要素

金融機関が融資を決める条件について詳しく解説します。融資審査では、個人の属性と物件の収益力が基準となり、返済能力と融資金回収の確認が行われます。

個人属性

個人の属性個人の属性審査は、借り手の返済能力を評価するために行われます。主な審査項目には以下があります。

年齢
勤務先
勤続年数
年収
金融事故歴
その他の借入れ状況

多くの金融機関は、25歳から55歳までの年齢制限を設けています。勤続年数が長いほど信頼性が高まり、年収が多いほど融資が通りやすくなります。

物件属性

物件の収益力物件の収益力審査は、融資した金額が回収できるかどうかを評価するために行われます。主な審査項目には以下があります。

物件の立地
築年数
間取り
構造
価格
賃料

融資対象物件には抵当権が設定され、返済滞納時の保障として機能します。審査では、物件が中長期にわたって入居者を惹きつけ、資産価値を維持できるかどうかが評価されます。

要注意なのは、個人の属性が問題なくても、物件の収益力（物件選定）が不十分だと審査が通らない可能性があることです。また、融資審査の基準は金融機関によって異なるため、一つの銀行で審査に落ちたからといって、別の銀行でも同様に落ちるわけではありません。異なる金融機関での評価も考慮に入れましょう。

もっと、極端なケースでは同じ金融機関であっても支店ごとや担当者ごとに融資が通りやすかったり、通りづらかったりもします。そのため、不動産会社からも最新の融資情報を取り入れつつ、最初は複数行に融資打診をするのが当たり前だと思って取り組みましょう。

個人に対する融資可否の判断基準

物件の属性とは別に個人に対して、融資されやすい人と融資されにくい人の特徴について紹介します。金融機関の融資審査では、個人の属性と物件の収益力の両方が基準となります。

融資されやすい人は、以下の条件が該当します。

借入れ数や借入れ金額が少ない。ただし、保有資産等のバランスによります。
カード支払い遅延等の金融事故歴がない
勤務先が大手企業である
勤務先の業績が安定している
勤続年数が長い
給与が安定している
不動産や現金等の保有資産が多い
大きな病気の治療歴等が無い

また、以下のようなケースでも融資が考えられます。

勤続年数は短いが、年収アップを伴う転職をしている
現在の住居コストが少額である
夫婦共働きである
大きな借入れがない

これらの要素が金融機関にとって信頼性の高い融資対象とされます。金融機関は、「融資しても返済が滞るリスクが少ない状況」であり、「長期にわたって返済できる人」を重視します。

融資されにくい人は、例えば以下のような条件の人が該当します。

勤務先の規模が小さい、設立して間もない
勤務先の業績が赤字である
勤続年数が短い、転職したばかりである
給与が歩合制である

たとえ年齢が30代で大手企業で勤務し、勤続年数が10年で年収も安定している場合でも、借入れ金額が多く、過去に携帯料金などの支払いを滞納したことがあると、金融機関から見て不安要素が多くなります。金融機関は、「支払いが遅れる人ではないか」と判断し、大額の融資には慎重な姿勢をとることがあります。

融資の流れ

不動産投資で融資を受ける際の流れと必要書類について説明します。

不動産投資における融資の流れは以下の通りです。

事前審査申し込み: まず、事前審査を申し込みます。身分証明書や収入証明書、物件情報などの書類提出が必要です。審査では借入者の収入の安定性や物件の収益性が評価されます。
本審査申し込み: 事前審査に通過すると、物件の売買契約を結びます。その後、不動産投資融資の本審査申込に進みます。本審査では課税証明書や印鑑証明書など行政から取得する書類が必要です。審査期間は2週間から1ヶ月程度かかることがあります。
ローン契約: 本審査を通過したら、金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。契約書作成や金銭消費賃借契約、抵当権設定契約、根抵当権設定契約、団体信用生命保険などの契約が行われます。契約が完了すると、融資が実行されて物件の引渡しを受けることができます。

融資審査を受けるためには以下の書類を用意する必要があります。

自分で準備が必要な書類:

審査依頼書
収入証明書類（確定申告書、源泉徴収票）
印鑑登録証明書
納税証明書
住民票
身分証明書（運転免許証など）
既存借入返済予定表
資産証明書類
登記簿謄本など

不動産会社に依頼できる書類:

公図
地積測量図
建築計画概要書
記載事項証明書
固定資産税評価証明書
売買契約書
重要事項説明書
建物の図面
家賃一覧表など

物件に関する書類については、不動産会社の担当者に協力を仰ぎながら準備することができます。十分な準備と協力を通じて、スムーズな融資手続きを進めましょう。