空き室リスク

renoya@

不動産会社の広告ではなく統計を見てみよう

賃貸物件の入居率が99％とか高率をうたう不動産管理会社は多数ありますが、正直な話をすると入居率の計算方法や期間においても法的な決まりがあるわけではありません。

そのため、例えば10室の賃貸物件のうち本日時点で8室埋まっていて、残り2室が空室だとします。ですが、その2室も過去3か月以内には入居者が入っていたとします。

その場合、本日時点の入居率は80％ですが、過去3か月のうちどこか満室だった時点で空き室率を算出すると100％になります。

その満室だった時点のデータです。と言い切ってしまえばウソでもないわけで誰も責任を追及する事はできません。

つまり、計算がいつの段階のものなのかがハッキリしないデータが多い適当な基準での広告データなのです。そのため、本当の空き室率がどれくらいなのかは第三者的なデータを当たる方が良いです。

最も正確と思われるデータは国の統計データです。5年に一度総務省が住宅土地統計調査をやっています。最新は平成30年に実施しています。

その際のデータが全国の居住中の賃貸住宅の総数が「約2,173万戸」賃貸住宅の空室数は「約433万戸」です。合計すると約2,606万戸の賃貸住宅があることになります。

　空き家数の「約433万戸」を賃貸住宅の総数「約2,173万戸」で割ると、空室率がでます。その結果、全国では、「約16.6％」の空室率ということになります。東京都単体では「13.2％」となります。

賃貸物件を既に持たれている投資家の方であれば結構リアルな数字ではないでしょうか？10室程度ある一棟収益の所有物件であればいつも1室くらいは退去や原状回復もあって、空室であることが多いというのが実情だと思います。

この13％弱の空き室率をいかにゼロに近づけるか、少なくとも1桁台に収めておく必要があります。そうしなければ10室のうち恒常的に1室が空いていると利回りにも大きく影響するからです。

空き室を埋めるためには

管理会社が仲介店舗へしっかり営業をかける：

一般に管理物件を持つと自社での客付けをやりたがる傾向にありますが、管理を主体にする不動産会社は自社で客付けをせずに、投資物件の所在する地元の不動産会社への客付け営業を掛ける事で、継続的な客付けをしてもらえるように働きかけます。その方が不動産投資家様の所有物件を早く満室にできるからです。

そのため、1件でも多くの不動産会社に営業を掛ける事が空き室を減らす事にもつながります。

また、長期的に物件周辺の不動産仲介会社との関係を持つことも空き室を長期化させないポイントになります。

メリット:

管理会社の営業力を活用: 管理会社のリソースを活用して空き室を迅速に埋めるサポートをしてもらいます。地元の不動産仲介会社に営業をかけ最適な入居者を見つけてもらう事ができます。
時間とリソースの節約: 多くの不動産会社に営業を掛ける事は不動産投資家様個人が行うには時間的にも精神的にも多くの負担があります。これらの負担を軽減し、空き室を早く埋める事で投資物件の利回りを向上させます。
市場分析と競合調査: 地元市場のトレンドや競合情報を詳細に分析し、最適な家賃設定や戦略を提供します。これにより、安売りしない家賃設定が可能となります。
ターゲット広告とマーケティング: 適切なターゲット層に広告を最適化し、効果的なマーケティングキャンペーンを展開します。これにより、質の高い入居者を引き寄せることができます。

賃貸物件の空き室を埋めるために、地元の不動産会社へのリーシング活動は効果的な選択肢となります。

原状回復の施工期間が短い：

賃貸物件の退去後の原状回復は工事費用ばかりが注目されますが、もう1点の注意すべき点はスピードです。いくら安い業者が原状回復工事をやってくれても完工までに1ヶ月かかると家賃の機会損失を考えると割高になっているケースもあります。

一番理想的なスピード感はある程度の原状回復予算枠を事前に不動産投資家様と合意しておき、退去立ち合い後の翌日から工事に入るくらいのペースが理想です。そうすると極端なケースでは解約日前に退去している場合には、そこから契約完了日までに原状回復が終わるケースもあります。

そうなると、契約完了日までに次の入居者が見つかれば、空き室期間がゼロ日で理論上は物件の運用ができる事になります。これは出来すぎたケースですが、理想はこれくらいのスケジュール感で臨むべきです。

こういったスケジュールで施工できるのも、外注任せではなく自社施工できているからこその強みと言えます。

退去を抑制させる仕組み：

退去が一番発生しやすいタイミングが「更新のタイミング」です。更新料や更新手続きの手間等と、新居への引っ越しを天秤にかけて考えるタイミングがあるからです。その際に、退去を防ぐ案として以下のような方法があります。

更新料の免除:
- 優良な入居者に対して、更新料を免除するという提案を検討しましょう。これは、入居者に対する感謝の意を表すだけでなく、彼らが物件にとどまる意欲を高める助けになります。ただし、事前に条件を契約にまとめておくことも重要です。
賃料の凍結または一時的な割引:
- 優良な入居者に対して、次回の契約期間中の賃料を現行の水準で凍結するか、一時的な割引を提供することを検討しましょう。これにより、入居者は将来の賃料上昇を心配せず、財政的な負担を軽減できます。
改善工事の提案:
- 入居者が快適に暮らせるように、物件の改善工事を提案しましょう。例えば、内装のアップデート、設備のアップグレード、エネルギー効率の向上などを通じて、入居者の生活品質を向上させることができます。
長期契約のオプション:
- 入居者に、長期の契約オプションを提供することを検討しましょう。例えば、通常の2年契約ではなく、3年または4年の契約を選択できるようにすることで、入居者が安心して長期間滞在できる環境を提供します。
クレーム対応の強化:
- 日頃の入居者からのクレーム対応の強化をしましょう。入居者の要望や懸念に真摯に対応し、問題が発生した際には迅速に解決する姿勢を示します。信頼関係の構築と維持が、入居者を引き留める鍵です。
特典の提供:
- 優良な入居者に対して、特典を提供することで彼らを引き留めましょう。特典としては、無料の駐車スペース、家具の提供、定期的な清掃サービスなどが考えられます。

これらの提案を通じて、優良な入居者を物件に引き留め、長期的な安定的な収入を確保することができます。入居者との協力とコミュニケーションを大切にし、双方にとってメリットのある提案を検討しましょう。