2023.10.11 2023.11.22

団地リノベーション投資のコツ

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団地リノベーション投資のコツ

団地を購入して区分でリノベーション投資をする場合のコツです。団地物件自体は都内でも比較的安く購入する事ができるためうまくやれば長期での利回りを確保できる物件に生まれ変わります。

ただし、コツがありまして、「ある程度やり切らないと誰も借りない」というデメリットがあります。ただし、団地物件自体はリノベーションをやり切れば入居付けは比較的容易です。

あまり知られていませんが、団地物件は管理がものすごくしっかりしています。共有部の植栽のメンテナンスや大規模修繕等もマメに行っています。

それを50年近く絶えず継続してやっており、一般のマンションと比較して管理オペレーションがしっかりしている物件が多いのです。

そのため、ある程度しっかりとリノベーションした物件であれば、住んでみたら住み心地がよくて10年単位で借りてくれるという可能性があります。

ただし、団地の現況は厳しいケースが多い

数十年単位で住んでいて、一度もリフォームしていない部屋も多いのが団地の特徴です。そのため、室内の状況はどこから手を付けていいのかわからない状況のケースも多いです。

この物件に関しても、新築時から一度もリフォームしていないため、一般的な原状回復の修繕工事では入居付けは難しいです。

また、多少直したくらいではすぐに別の故障が起きてしまうので、一度はガッツリとリノベーションをしないとかえってメンテナンスコストが高くつきます。

目標とする不動産投資のゴール設定は「リノベーション投資をしっかりして、20年以上ファミリー物件として大きな工事をしないで使えるようにする」です。

どうせならやり切って20年はお風呂もキッチンも交換しないで使えればベストというプランを考えます。デザインも最新のものにして後20年は耐えられるデザインにします。

団地リノベーション投資のコツ

団地のリノベーションは、室内の全てを解体する必要がある大規模な工事になり、且つ配管周り等も複雑な工事でもあります。成功には慎重な計画と実行が必要です。以下に、団地リノベーション投資のコツを記載します。

市場調査と需要分析:
- リノベーションを行う前に、地域の不動産市場を調査し、需要と供給のバランスを確認します。ファミリー向け物件とはいえ高所得層が多いのか、子供の人数が多い層が多いのかなど、ペルソナにより間取りも変えます。
予算の設定:
- リノベーションの予算を詳細に設定し、予期せぬコスト増加を避けます。大規模なプロジェクトでは予算管理が特に重要です。
プロの協力:
- 団地のリノベーションにはリノベーション業者に紐づく、大工や設備職人、電気職人等の複数の専門家の協力が欠かせません。プロに相談し、プロジェクトを計画・実行しましょう。
設計とプランニング:
- 団地のリノベーションでは、間取りのプランニングを一から考えます効率的な間取りや設備の配置を検討し、住環境の改善を目指します。ただし、水回りの配置等はあまり変えられないケースも多いので専門家のアドバイスを元に判断します。
質の高い素材と設備:
- 単価の高い商材ではなく、耐久性のある高品質な建材や設備を選択します。特に水回りの改修には耐久性が高い商材を使います。
管理規約の確認:
- 団地には管理組合があり、管理規則が別途定められています。管理規約で禁止をされている工事をすると最悪の場合、工事のやり直しを求められるので、事前にリノベーション会社にしっかり確認を取らせるのが重要です。
近隣入居者とのコミュニケーション:
- リノベーション工事中に近隣入居者とのコミュニケーションを重視し、工事中の騒音等に充分配慮して工事を進めます。トラブルを起こすと後に入居者になるお客様に迷惑をかける事になるので注意が必要です。
タイムリーなプロジェクト管理:
- プロジェクトの進捗をタイムリーに管理し、スケジュール通りに進めるようにします。遅れやトラブルの発生を最小限に抑えるために、計画的なプロジェクト管理が不可欠です。

団地のリノベーションは、住環境の改善と不動産価値の向上を実現するための魅力的なプロジェクトです。しかし、成功には慎重な計画と専門的な知識が必要です。プロのアドバイスを受けながら、プロジェクトを進めましょう。

全部壊して一から新築を作る流れで

団地物件をリノベーションをするコツは古いものを残さない事です。一度全て解体をしてから全て作り直せば古い給排水等も全て交換できます。

そうすると長期的な耐用年数に耐える部屋が出来ます。中途半端に残す事がこの年代の物件はリスクになります。

この、完全に解体された状態から、床や壁も全て一から作り直しをします。電気や水道の配線や配管も一から全て引き直します。ちなみにガス管もここでは一から全て引き直しをしています。

石膏ボードまでを貼り終えるとだいぶ部屋の形になってきます。ここまで辿り着くのに、解体から1ヶ月程度かかります。

反対する人が少ないデザインが不動産投資としては正解

リノベーションというと斬新なデザインをイメージするケースが多いかもしれませんが、賃貸や売買で売りやすい物件というのは意外とベーシックなデザインが多いです。

奇抜でオシャレなデザインは確かに魅力的ですが、いざ住むとなると考えてしまう人が多いようです。そのため、基本的には不動産投資＋リノベーション＝リノベーション投資になりますので、投資としての最適解を考えます。

不動産投資としての最適解は「反対する人の少ないデザイン」だと思います。つまらなく感じるかもしれませんが、マーケットの大半にリーチする物件を作る方が投資としては失敗しづらくなります。

こちらの団地の施工後の写真ですが、基本的にはベーシックな色で統一しています。みなさん、どうしても自分の色を出したくなるので、個性的な色を選ばれるケースもたまにありますが、結果としてはベーシックな色の組み合わせが一番落ち着きますし、住んでもいいかなという気にさせます。

また、奇抜なデザインを好む人というのは、居受注に迷惑行為をする人の可能性もあるため、入居者属性としても避けたいタイプではないでしょうか。思い切って、そういった人達があまり興味を持たないベーシックデザインをおすすめしています。

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